Bauernhof als WG-Immobilie / Genossenschaftsanteile / eigene Wohnungen / Haus


#1

Hallo Gemeinde,
wir überlegen und suchen ja schon ca. 2 Jahre um aus unserem Hof das RICHTIGE zu machen.
Nach langem hin und her steht es fast fest:
Wir wollen den Hof in eine Genossenschaft einbringen und alle die Mit-Genossen sind Teilhaber am Hof und können dort auch ihr eigenes Häuschen oder ihre Wohnung bauen.
Der Hof hat einen Verkaufswert von ca. 400.000,- € . Er ist unser Eigentum und ist nicht belastet: Allerdings haben wir nicht die Mittel weitere Investitionen zu stemmen.
Da wir neben dem Haus noch eine gemauerte Scheune, einen gemauerten Stall ( zur Umnutzung für Wohnungen ) und ein Baufenster im großen Garten haben, lässt sich einiges machen.
Im Haus ist die große Diele bereits zum Gemeinschaftsraum ausgebaut und auch Küche usw. lassen entsprechende Nutzungen zu.
2 Wohnungen im Haus könnten für das Personal ( Krankenbetreuer und Hausmeister) genutzt werden.
Unter Niedersachsen Angebote: “Teilhaber am Bauernhof, mit eigenem Haus bzw.Wohnung auf dem Grundstück” sowie unter Niedersachsen Suche:"Ideen für Bauernhaus, Umnutzung, Scheune umbauen, zusätzliche Wohnungen bauen?"
findet Ihr weitere Erklärungen.
Gerne würde ich dazu Eure Meinung und Tipps hören.
Gruß
Helmut


#2

Hallo Helmut,
mich würde interessieren wie es mit der Grundbucheintragung geregelt wird, wenn z. B. Jemand auf dem Grundstück das zum Hof gehört ein eigenes Häuschen baut.
Rein rechtlich ist immer der Grundbesitzer Eigentümer des Häuschens.
Sind bei den Behörden schon Bauvoranfragen beantwortet worden?
Ganz besonders wenn Gebäude in Wohnraum umgewandelt werden soll.

Ist die Genossenschaft dann eine ins Handelsregister oder in entsprechenden Handelsregistern eingetragene Gesellschaft?
Aus § 25a GenG (Gesetz betreffend die Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften) lässt sich ableiten, dass für Genossenschaften folgende Pflichtangaben in Geschäftsbriefen vorgeschrieben sind:
Gesellschaftsform
Sitz der Genossenschaft
zuständiges Registergericht, Handelsregisternummer
Gibt es eine Aufsichtsrat?
Man sollten den Genossenschaftsmitgliedern sagen, dass sie jeder im Einzelnen, für die Gesamtschulden aufkommen müssen.
Als Beispiel:
Erneuert die Stadt die Straße und können die Kosten auf Anwohner umgelegt werden und einige Genossenschaftsmitglieder sind nicht zahlungswillig oder zahlungsbereit,
kann die Stadt sich das Geld von dem holen, den sie für zahlungsfähig hält, bzw. größere Genossenschaftsanteile hat.

Die eingetragene Genossenschaft ist eine juristische Person. Das bedeutet, dass sie „nur“ mit ihrem Vermögen haftet. Die Mitglieder haften daher mit ihren Einzahlungen auf die Geschäftsanteile, die Teil des „haftenden Eigenkapitals“ der Genossenschaft sind. Kommt es zu einer Insolvenz, dann kann es sein, dass die Mitglieder zu zusätzlichen Zahlungen herangezogen werden müssen. Dies hängt davon ab, ob nach der Satzung weitere Zahlungen (in der Form einer „Haftsumme“) zu leisten sind, oder ob die Nachschüsse vollkommen ausgeschlossen sind. Ist die Nachschusspflicht vollkommen ausgeschlossen, dann müssen die Mitglieder auch im Insolvenzfall der Genossenschaft keine weiteren Zahlungen leisten.
Zusammenfassend:
Der gesamte Genossenschaftsanteil steht Gläubigern (z. B. der Stadt oder dem Finanzamt) zur Verfügung.

Am Ende der Mitgliedschaft erfolgt (abgesehen vom Fall der Übertragung) die Auseinandersetzung. Hier wird auf Grundlage der Bilanz ermittelt, wie viel von den auf die Geschäftsanteile eingezahlten Gelder zurückgezahlt werden. Gibt es Verluste (Verlustvorträge), dann kommt es ggf. zu einer Kürzung der Auszahlung. Ein Anspruch auf Ausschüttung des inneren Wertes (insbesondere von Rücklagen) besteht nicht.

Die Genossenschaft muss einem genossenschaftlichen Prüfungsverband angehören. Je nach Größe der Genossenschaft führt dieser Prüfungsverband jedes Jahr bzw. alle zwei Jahre eine Pflichtprüfung durch. Ab 2 Mio. € Bilanzsumme findet die Prüfung jedes Jahr statt. Zu prüfen sind Einrichtungen, Vermögenslage und Geschäftsführung der Genossenschaft, um die wirtschaftlichen Verhältnisse und die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung feststellen zu können. Die gesetzliche Pflichtprüfung erfasst die Genossenschaft als Ganzes; sie ist nicht auf die Prüfung des Jahresabschlusses beschränkt. Die gesetzliche Prüfung dient dem Ziel des Mitglieder- und Gläubigerschutzes.

Ist das alles durchdacht?

Viele Grüße
H. J. Weber


#3

Hallo Herr Weber,
danke für die umfangreiche Beantwortung meiner Fragen.
Ich werde mich intensiv mit der Antwort auseinander setzen.
Der ganze Komplex scheint ja wirklich sehr umfangreich zu sein.
Vielleicht gibt es ja auch noch andere Lösungen außer Genossenschaft.
Vorerst DANKE und ich melde mich.
Gruß
Helmut


#4

In solch einem Fall würde ich immer einen kleinen 5 Minuten Video - Clip erstellen. Lage des Hauses danach stellen sich die Eigentümer kurz vor. Eine kleine Website ist auch schnell erstellt und kostet bei Googlesites nichts. Ein Bild sagt mehr als 1000 Worte. Wie hoch ist der Mindest - Beitrag den man investieren sollte um Teilhaber zu sein ?
schöne Grüße aus dem Emsland

Alois Brinkmann


#5

Hallo Alois,
Deine Idee werde ich mal für uns durchdenken, denn die hat was.
Einen Mindestbeitrag oder so gibt es nicht.
Gerne kannst Du auch den ganzen Hof übernehmen:grinning:
Grad lassen wir einen Kostenvorschlag für die Umnutzung der Scheune machen und eine Bauvoranfrage für einen Neubau im Garten.
Ich werde weiter berichten.
Gruß
Helmut


#6

Guten Morgen zusammen,

frage an Helmut und Helmut:
wäre eine Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz nicht praktikabel
jeder ist Eigentümer eines Imobilenanteils und Miteigentümer eines Gemeinschaftsteils
Das erscheint mir dann auch sinnvoll wenn aus einer derartigen Gemeinschaft jemand “weggeht”.
Die (Rest-) Gemeinschaft bekommt ein vordefiniertes Vorkaufsrecht und kann dann einen geeigneten
neuen Eigentümer suchen / finden.

Ich finde ein solches Projekt genial, wohlwissend das dies rechtlich auf saubere Füße zu stellen wäre.
Leider lebe ich im Süden der Republick und bin (noch berufsbedingt) zu wenig flexiebel um mich
hier ernsthaft beteiligen zu können

einen schönen Sonntag, trotz Dauerregen
Ralf


#7

Danke Ralf,
ich schau mir mal das Wohnungseigentumsgesetz genauer an.
Allerdings kannst Du auch gerne schon jetzt teilnehmen und Deinen Anteil ( Wohnung / Haus ) vermieten, solange Du noch beruflich eingebunden bist.Wäre doch auch eine gute Kapitalanlage.

Wir haben diverse Nachfragen bezüglich Miete.
Allerdings fehlt uns das nötige Kapital alles alleine zu stemmen.
Zur Zeit haben wir auch Anfragen von 2 privaten Anbietern für Tagesbetreuung, doch die möchten auch nur mieten.
Gruß Helmut


#8

Hallo Helmut,
danke für Deine Rückmeldung
ich muß mich gerade (Scheidungsbedingt) neu “niederlassen” … deshalb suche ich mich durchs Internett … soweit zu mir
Ich kann mir zwar finanziell eine neue Bleibe leisten … kann aber nicht noch “kapital anlegen”
… leider seid Ihr nun auch nicht gerade "um die Ecke"
sorry + schade … ich wünsch Euch trotzdem viel Erfolg … sonst einfach mal telefonieren, oder ich komm Euch mal besuchen
herzliche Grüße Ralf 08246 96907 25 ich rufe ggfs. zurück


#9

Hallo restlaufzeitler,

ich kann mir vorstellen, dass die Möglichkeit besteht wie bei Eigentumswohnungen, Eigentum an einem Teil eines Hauses zu erwerben.
Das bedeutet allerdings eine genaue Auflistung der Bausubstanz die zu Deinem Eigentum gehört und was Gemeinschaftseigentum ist
Als Beispiel:
Die Wand Deines Wohnzimmers, die das Treppenhaus von Deinem Wohnzimmer trennt, kann eine Wand sein, die zu Deinem Eigentum gehört, aber der Putz auf der Wand im Treppenhaus, kann zu den Gemeinschaftseigentum gehören.
Das muss alles genau definiert werden, denn wenn z. B. in Deiner Wohnung ein Rohrbruch in der Wand ist, dann bezahlt Deine Versicherung, neben dem Klempner, die Mauererarbeiten oder Fliesenlegerarbeiten die notwendig sind, aber die Versicherung der Gemeinschaft muss ggf. den durchgeweichten Putz im Treppenhaus und die Malerarbeiten bezahlen.
Wem gehört Deine Wohnzimmerdecke?
Dir oder dem Eigentümer über Dir?
Gehört Dir der Putz unter der Decke?
Ja- und 100 Seiten weiter.
Wichtig ist, das alle genau definiert ist, dann gibt es auch später keine Schwierigkeiten, bzw. weniger.

Viele Grüße aus Andalusien
Helmut J. Weber


#10

Hallo Ralf, hallo Helmut hallo @,
so schwierig will ich es garnicht machen.
Meine Vorstellung:
Der Hof und das Bauernhaus ist dann gemeinsames Eigentum, anteilig der Einlage.
Die Fläche auf dem das Haus steht und das Haus ist Eigentum des Einzelnen (muss natürlich so auch im Grundbuch eingetragen werden, mit Wegerecht usw. )
Mit seinem Haus oder Wohnung kann der Einzelne natürlich machen was er will. Auch seine Einlage könnte er natürlich weiter geben, allerdings sollten die anderen Teilhaber ein Vorkaufsrecht haben.
Und da wir ganz sicher nicht über 10 Teilhaber sein werden, ist das noch überschaubar, denke ich.
Ist das so denkbar?
Gruß
Helmut


#11

Hallo,
ja- das ist sicherlich machbar mit der Mehrfacheintragung ins Grundbuch.
Ich denke, man muss man sich ganz genau Gedanken über eine Hausordnung machen, bzw. Nutzungsrechte.
Eine mir bekannte Familie hat in einem größeren Komplex gewohnt, der als Eigentumswohnungen konzipiert war.
Recht komfortabel, mit offenen Kamin, kleiner Sauna usw.
Ein Eigentümer hatte ein Häuschen von den Eltern geerbt, ist dort eingezogen und hat dann diese Eigentumswohnung möbliert an die Stadt vermietet.
Die Stadt hat dann die Wohnung (da möbliert) teils als kurzfristige Lösung zur Unterbringung von Familien benutzt, die ihre Wohnung verloren hatten,
teils an Flüchtlinge, die dann nach kurzer Zeit wieder in andere Unterkünfte verwiesen wurden.
Dort war manchmal jede Woche Umzug; dementsprechend sah auch das Treppenhaus dann aus.
Eine Familie, die keinen Stromanschluss mehr hatte, hatte in der Wohnung Holz gesägt und gehackt und das Holz im offenen Kamine verheizt; als sie kein Holz mehr hatten,
das Holz genommen, aus dem die Sauna gebaut war.
Die Stadt ist für den Schaden nicht aufgekommen, weil die Beschädigung vorsätzlich war, der Eigentümer hätte die Familie selbst verklagen müssen.
Sicher ein Extrembeispiel, aber wenn so etwas oder 100 andere mögliche Konstellationen verhindert werden sollen, dann bedarf es einem ausgefeilten Vertrag.

Viele Grüße aus Andalusien
Helmut J. Weber


#12

Das fände ich auch den besseren Ansatz. Viele scheuen sich vor dem Konstrukt Genossenschaft. Vor allem wenn Sie vorher Eigentümer Ihres eigenen Hauses waren.


#13

Klar ein Extrembeispiel aber es zeigt, dass man sich wirklich vorab genau überlegen muss wie man es angeht.